No.1 帶押過戶由來
以往的房貸合同上都有明確標(biāo)注“不動產(chǎn)在抵押期間禁止、限制轉(zhuǎn)讓”，所以之前的房屋交易的過程中，必須原房東結(jié)清貸款，把抵押取消才能與買房人一起去辦理房屋轉(zhuǎn)讓。
政策其實已經(jīng)鋪墊了一段時間抵押車生意的風(fēng)險和利潤，2021年《民法典》第四百零六條解釋道： “抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。”
3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，通知對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”做出全面部署。
3月31日，北京多部門聯(lián)合發(fā)布通知，正式在北京市啟動存量住房“帶押過戶”模式。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國共有15個省市100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省市已經(jīng)全面開展。
從這個趨勢來看，帶押過戶大概率會在近期全國范圍內(nèi)推行抵押車生意的風(fēng)險和利潤，也就是以后大家買房的時候，可以大大節(jié)省不動產(chǎn)的交易時間，降低交易難度和交易成本。
No.2 “帶押過戶”要求和操作步驟
目前，各地方主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式。
一是新舊抵押權(quán)組合模式。
通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。如，成都、武漢、珠海、清遠(yuǎn)等。
二是新舊抵押權(quán)分段模式。
通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。如，江蘇、重慶、濟(jì)南、深圳、中山、福州等。
三是抵押權(quán)變更模式。
通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。如，廣州、青島等。
說實話，上面的總結(jié)太專業(yè)，看起來比較費勁，我們還是主要看北京的要求和方式吧。
北京市“帶押過戶”必須滿足四個條件:
1、房子是個人產(chǎn)權(quán)，公司產(chǎn)權(quán)不行；
2、只能有一次抵押，二抵的不行；
3、房子是商業(yè)按揭貸款，經(jīng)營貸不行，組合貸必須還清公積金部分；
4、買方必須是全款或者純商貸。
其實北京的要求看起來就四條，其中貸款要求只能是商業(yè)貸款，其實很多沒有還清貸款的主要是普通人，普通人貸款一般都是選擇組合貸，對于組合貸的房主來說只是開始的還清壓力變小了，由原來的全部貸款變成了公積金貸款部分。
另外北京銀監(jiān)局、央行營管部、市規(guī)劃自然資源委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委3月31日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》。其中明確指出是：由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。
請大家注意這個點，新貸款銀行直接支付會避免很多問題，也是現(xiàn)在我感覺最為保險的方式。
辦理步驟主要可以分為五步：
1、買賣雙方自行或是在中介機(jī)構(gòu)居間服務(wù)下達(dá)成房屋買賣意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，合同中需約定同意“帶押過戶”；
2、買賣雙方需在北京市存量房交易服務(wù)平臺辦理房屋網(wǎng)簽；
3、需向銀行申請“帶押過戶”；
4、買賣雙方及相關(guān)方應(yīng)在不動產(chǎn)登記中心辦理“帶押過戶”登記手續(xù)；
5、買方房貸發(fā)放，分別結(jié)清賣方原貸款及賣方實收款。
此外本次北京的通知還有一項規(guī)定比較人性化：買賣雙方貸款可在不同銀行。
在交易過戶的時候我們會遇到幾種情況：
一是買房為全款且全款可以覆蓋房貸。
賣方貸款銀行直接用購房款結(jié)清貸款，解除抵押，將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方本人收款賬戶。
二是買房為全款且全款但不足以覆蓋房貸。
那就需要賣房補(bǔ)足剩余房貸，補(bǔ)足欠款與購房款一起結(jié)清貸款，解除抵押，最后給買方過戶，這種情況一般只會出現(xiàn)在房價大跌的時候，現(xiàn)實中很少遇到。
三是買方為貸款，但是買方首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款。
首付款將打入監(jiān)管賬戶，賣方需向貸款銀行補(bǔ)齊差額部分；在確認(rèn)“帶押過戶”完成后，銀行會將首付款和補(bǔ)齊差額一起劃至買方的貸款銀行賬戶，解解除原賣方貸款的抵押權(quán)。
四是買方為貸款，且買方首付款足以結(jié)清賣方貸款。
首付款將打入監(jiān)管賬戶；在確認(rèn)“帶押過戶”完成后，銀行會將首付款額一部分劃至買方的貸款銀行賬戶，解解除原賣方貸款的抵押權(quán)，交易完成后，將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方本人收款賬戶。
至于其他地方的要求如何，我們可以參照北京的要求，大體要求應(yīng)該是一致的，但是不排除個別細(xì)節(jié)要求可能出現(xiàn)變動。
No.3 “帶押過戶”可能存在的風(fēng)險
帶押過戶就是是指，已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。
由此可見，整個操作買方是存在潛在的風(fēng)險的。
理論上講，只要沒有完成過戶抵押車生意的風(fēng)險和利潤，房屋的產(chǎn)權(quán)都是在原房主手里，在帶押的狀態(tài)下，買房人用自己的貸款用以償還賣方的貸款在過戶之前。也就是說，在買房人貸款還款到過戶完成之前，房屋的產(chǎn)權(quán)都處于原房東手里，這個時間，一旦出現(xiàn)問題，如房屋如被司法查封，就沒有辦法順利過戶了。
其次，帶押過戶可能涉及買方、賣方、原貸款銀行、新貸款銀行四方主體，以及公證或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方環(huán)節(jié)，還是挺復(fù)雜的。
因此，購房者在買房前該有的準(zhǔn)備工作還是不能省。
比如在購房前必須詳細(xì)了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款；原房主是否存在繼承糾紛、租賃合同以及是否法律糾紛。
全文完，如果覺得寫得不錯，就點個關(guān)注吧，多謝閱讀。
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