3月31日，北京市正式啟動(dòng)存量住房“帶押過(guò)戶”模式。居民出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大地便利居民住房交易，降低交易成本。
此前，已有城市率先推進(jìn)“帶押過(guò)戶”。四川成都的李婷（化名）告訴記者：“我最近賣了一套房子，因?yàn)榘唇屹J款未還完需要提前還款，但一看銀行的預(yù)約排隊(duì)已經(jīng)到5月了，也沒(méi)有給具體的還款時(shí)間，這一等不知要多久。幸運(yùn)的是，我得知了可以帶押過(guò)戶。”
李婷帶著買家直接去了銀行辦理“帶押過(guò)戶”申請(qǐng)，一個(gè)下午就完成，過(guò)了一周銀行便通過(guò)了所有流程，通知李婷可以進(jìn)行過(guò)戶了。“真的方便了很多，不然提前還款不知道要等多久，還節(jié)約了很多費(fèi)用。”
“買方與賣方在同一個(gè)銀行辦理按揭，提前溝通好需要帶押過(guò)戶，審批通過(guò)后，銀行會(huì)出一個(gè)同意函，拿著就可以去過(guò)戶了。”據(jù)“帶押過(guò)戶”的買房者表示。
北京個(gè)人存量房交易先行
以往，北京市居民出售住房需事先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內(nèi)還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風(fēng)險(xiǎn)的“過(guò)橋貸”。
3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶”有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下，辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
而相比其他城市，此次北京“帶押過(guò)戶”模式有一些創(chuàng)新，主要有三方面突出特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)：
一是兼容跨行貸款。購(gòu)房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購(gòu)買貸款未結(jié)清的住房，便利居民更加靈活地選擇購(gòu)房方式。
二是最大程度降低交易成本。《通知》明確規(guī)定，北京市住房交易“帶押過(guò)戶”辦理過(guò)程中，無(wú)須第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或其他服務(wù)。《通知》特別強(qiáng)調(diào)，銀行不得因辦理“帶押過(guò)戶”向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。
三是多部門(mén)協(xié)同提升交易便利度。北京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可實(shí)現(xiàn)住房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一個(gè)入口、兩筆業(yè)務(wù)、合并受理、同時(shí)登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復(fù)提交，實(shí)現(xiàn)一站式辦理。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)通過(guò)北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)向銀行提供數(shù)據(jù)交互服務(wù)北京抵押車貸款，便利不同銀行進(jìn)行線上信息傳輸，減少溝通協(xié)調(diào)成本。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，從“帶押過(guò)戶”對(duì)于購(gòu)房者的覆蓋面來(lái)說(shuō)，北京做的要更好，也更吻合各類不同的購(gòu)房和貸款需求。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“帶押過(guò)戶”政策是一種創(chuàng)新的政策，可以總結(jié)為“基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度創(chuàng)新的二手房金融服務(wù)優(yōu)化模式”北京抵押車貸款，所以其結(jié)合了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革、金融創(chuàng)新、二手房交易市場(chǎng)提振等多個(gè)因素。但本質(zhì)上說(shuō)，其主要是不動(dòng)產(chǎn)登記的概念，或者說(shuō)是二手房房東抵押權(quán)管理優(yōu)化的概念。
“此次北京對(duì)于此類政策的推出，實(shí)際上也說(shuō)明各地都在此類政策上做創(chuàng)新。帶押過(guò)戶政策在很多二線和三四線城市都有過(guò)推廣，客觀上都帶來(lái)了群眾較好的反饋，也有助于降低交易成本、提高效率。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
政策推出后，最大的影響是二手房的交易速度被按上“加速鍵”，基本上可以隨時(shí)進(jìn)行，賣房者無(wú)需籌錢(qián)提前償還剩余的貸款。這不僅使二手房的交易速度加快，也減少了二手房交易中的交易糾紛和金融風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這項(xiàng)政策的意義在于后續(xù)對(duì)于盤(pán)活二手房市場(chǎng)、以二手房帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用。
全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶”
3月30日，自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》北京抵押車貸款，針對(duì)此前多地在二手房交易過(guò)程推行的“帶押過(guò)戶”模式予以規(guī)范和促進(jìn)，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本。
常規(guī)的二手房交易中，賣方必須先結(jié)清貸款、解除房屋的原抵押才能辦理后續(xù)的過(guò)戶，存在交易成本高、時(shí)間長(zhǎng)、流程復(fù)雜等問(wèn)題。而“帶押過(guò)戶”是指帶著抵押過(guò)戶，即在原抵押未解除的情況下，仍然可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買方，能夠切實(shí)提升居民住房交易、登記和金融服務(wù)水平。
根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。這為不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”提供了法律依據(jù)。
據(jù)記者了解，早在2022年，就有濟(jì)南、青島、昆明、深圳等多個(gè)城市開(kāi)始探索“帶押過(guò)戶”的交易模式。目前，全國(guó)共有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。
自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)各地在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^(guò)戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過(guò)戶”；在“帶押過(guò)戶”模式的探索中結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。
兩部門(mén)還明確，各地要深入探索，以點(diǎn)帶面，以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶”：推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型“帶押過(guò)戶”全覆蓋。
同時(shí)，自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)可能出現(xiàn)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)予以警示。要求建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案，通過(guò)多種方式切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。并特別強(qiáng)調(diào)在各種“帶押過(guò)戶”模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過(guò)預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。
本文源自國(guó)際金融報(bào)
