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平湖市環(huán)城北路653號東梯6樓

（大潤發(fā)西200米）

對于出身于農(nóng)村的人來說，宅基地和農(nóng)房是其根之所在、情之所系，即使遠(yuǎn)赴他鄉(xiāng)，也不會忘記這一片故園。在2017年5月，浙江省政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于做好農(nóng)村宅基地及住房確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，意味著農(nóng)村宅基地和住房的確權(quán)工作的全面鋪開，該消息也在坊間迅速地傳播開來，成為大家關(guān)注的熱點。

以平湖為例，2017年8月，新埭鎮(zhèn)虹橋景苑社區(qū)舉行了不動產(chǎn)權(quán)證書首發(fā)儀式，265戶村民領(lǐng)到了全市首批農(nóng)房不動產(chǎn)權(quán)證書。對農(nóng)民而言嘉興車輛可以抵押貸款，這一刻自然是令人振奮的，感覺到自己的房產(chǎn)有了保障。同時不少農(nóng)戶認(rèn)為，不動產(chǎn)權(quán)證有很多用處，特別是以后資金周轉(zhuǎn)困難了，就可以拿來向銀行或者貸款公司抵押貸款，筆者在平時的接待中也遇到了不少類似的法律咨詢。

那么，農(nóng)戶們的美好愿望是否真的能實現(xiàn)呢？筆者認(rèn)為，按照目前的法律規(guī)定，這一愿望的實現(xiàn)會有較大阻礙，故撰本文，以澄清有關(guān)認(rèn)識上的誤區(qū)并作普法宣傳。

阻礙一：

房地一體為原則，宅基地禁止抵押

在廣袤的農(nóng)村土地上開展的確權(quán)登記工作，其基本的出發(fā)點是為了厘清宅基地和農(nóng)房的歷史遺留問題，處理違法占用宅基地或者違法建房等問題，明確宅基地的邊界，規(guī)范住房的建設(shè)。通過調(diào)查、審核、公告、登記、發(fā)證等程序，對于宅基地和農(nóng)房的權(quán)利予以物權(quán)上的確認(rèn)，二者合并為一，農(nóng)戶拿到的是不動產(chǎn)權(quán)證書。

在物權(quán)法上，農(nóng)民對自建的房屋擁有所有權(quán)，理論上有權(quán)占有、使用、收益和處分，對于農(nóng)房占有范圍內(nèi)的宅基地，農(nóng)戶擁有的是使用權(quán)。按照我國法律關(guān)于房地不可分離或者房地一體的原則，農(nóng)村宅基地和農(nóng)房是緊密關(guān)聯(lián)的，如果將農(nóng)房進(jìn)行抵押貸款，需要將宅基地使用權(quán)與農(nóng)房所有權(quán)一并抵押。

然而，根據(jù)《物權(quán)法》第184條第2項，宅基地不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。2015年12月27日，全國人大常委會發(fā)布《全國人大常委會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，對于農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款、農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款的試點地區(qū)作出了規(guī)定，試點的時間截止到2017年12月31日，其中浙江省關(guān)于農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款的試點地區(qū)有四個，即樂清市、青田縣、義烏市、瑞安市。2016年3月15日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會、國土資源部等六部門聯(lián)合發(fā)布《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》，即使是試點地區(qū)，借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的，也需要經(jīng)過所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

由此可見，嘉興市不在上述試點的范圍之內(nèi)，況且目前試點也已經(jīng)結(jié)束，所以在嘉興市范圍內(nèi)，按照《物權(quán)法》第184條第2項的規(guī)定，宅基地是不得抵押的。這意味著，在農(nóng)民住房與宅基地一體的原則之下，以農(nóng)房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款是具有很大阻礙的。

阻礙二：

宅基地轉(zhuǎn)讓受限，抵押權(quán)難以實現(xiàn)

退一步講嘉興車輛可以抵押貸款，即使宅基地是可以抵押的，按照目前的法律規(guī)定和司法實踐，抵押權(quán)實現(xiàn)時如要轉(zhuǎn)讓宅基地的，也要受到嚴(yán)格的限制。

如農(nóng)戶將住房和宅基地作為抵押向銀行申請貸款，住房和宅基地是作為抵押物，銀行對此享有抵押權(quán)。如果貸款到期時農(nóng)戶及時全額償付本息的，那么抵押權(quán)能正常消除，但一旦未能如期償付嘉興車輛可以抵押貸款，銀行就要主張實現(xiàn)抵押權(quán)，就抵押物折價、拍賣或者變賣所得價款優(yōu)先受償。

在理論上，農(nóng)房是農(nóng)戶的個人財產(chǎn)，是可以處置的，但是抵押登記時除了農(nóng)房還有下面的宅基地，根據(jù)房地一體的原則，處置農(nóng)房時也需要一并對宅基地進(jìn)行處置。而根據(jù)我國土地管理法律制度，宅基地的買賣或者轉(zhuǎn)讓是要受嚴(yán)格限制的。

宅基地買賣，是我們在日常生活中經(jīng)常聽說或者討論的熱點問題，但是很多人都不一定知道宅基地買賣的法律限制與風(fēng)險。宅基地是屬于村集體所有的，只有這個村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能享有宅基地使用權(quán)，因為它具有人身依附性和社會福利性，而且還要遵守“一戶一宅”的原則。如果私自將宅基地賣給村集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人，那么就是侵犯了本集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他組織成員的公共利益，根據(jù)《合同法》第52條第4項，應(yīng)認(rèn)定為無效。

這個問題在銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的時候同樣會碰到，就是說宅基地的處置應(yīng)當(dāng)合法，不然抵押權(quán)也難以實現(xiàn)。根據(jù)2015年《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》，“對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)”。原則上，宅基地的受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，同一村的成員數(shù)量本身是有限的，況且真正需要受讓宅基地的人也是很少的，這在很大程度上會直接影響銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)。當(dāng)銀行考慮抵押權(quán)難以實現(xiàn)時，那么貸款的發(fā)放自然也就成了問題。

以上是對目前農(nóng)戶以確權(quán)的宅基地和農(nóng)房進(jìn)行抵押貸款可能存在的兩大阻礙的分析，筆者既希望本文能夠幫助大家澄清在法律認(rèn)識上的誤區(qū)，也期盼相關(guān)的法律法規(guī)能夠進(jìn)一步健全完善，探索出農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中宅基地權(quán)益新的實現(xiàn)方式和途徑，在有利于農(nóng)戶資金周轉(zhuǎn)的同時也能夠保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

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